En af mine venner, som også er i pant industrien havde en af hans klienter stolt fortælle ham, at hun aldrig havde betalt nogen afsluttende gebyrer på enhver realkreditlån hun nogensinde havde fået. Jeg kunne ikke lade være med at smile over damens overdreven selvtillid, fordi hun faktisk har betalt lukning omkostninger på hvert enkelt lån. Faktisk kan hun have betalt lukke omkostninger og derefter nogle når du virkelig crunch tallene. Lad mig forklare.
En "Ingen gebyr" Mortgage er ikke en "uden omkostninger" Lån Først et centralt punkt at forstå, er, at hver realkreditlån har lukke omkostninger. Långiver altid at leje ud titel, spærrede, kredit rapporter, vurderinger osv Långivere kan ikke undgå disse omkostninger - trods alt, de er afgørende for at få lånet gjort - de kan kun beslutte, om ikke at videregive dem til låntageren. Hvis de vælger at absorbere omkostningerne i stedet for beregning af låntager for dem, så de har brug for at gøre op for disse udgifter en anden måde.
Så hvordan præcist gør en no-gebyr realkreditlån arbejde? Hvis banken altid afholder omkostninger til at gøre lånet, hvordan kan de overhovedet bo i erhvervslivet ved at tilbyde ingen gebyr lån? Det korte svar er, at hvis de ikke kan passere de gebyrer på til låntager, vil de opkræve en højere rente for at kompensere for dem. Er det nødvendigvis en dårlig ting? Det kommer an på! Gebyrer eller ingen gebyrer, Det er det spørgsmål! Et af de første spørgsmål, jeg spørger altid mine klienter er, hvor længe de ønsker at holde lånet.
Hvis de planlægger at holde lånet kun et par år, er det normalt bedre at gå efter en uden omkostninger lån, selvom renten vil være lidt højere. Hvis de kommer til at være i lånet på lang sigt, idet en lavere sats, selv om de betaler det afsluttende omkostninger kan ofte være en bedre løsning. Følgende eksempel viser, hvordan det virker. Lad os antage, jeg har en kunde, der ønsker at refinansiere sin $ 400,000 lån i en ny 30-årig fast lån i løbende priser (som vi antager er omkring 5% for dette eksempel).
Jeg ønsker at finde ud af, hvad der vil give den mest gavn baseret på hans finansielle mål, så jeg køre et par forskellige 30-faste scenarier, som følger: * Den "Ingen gebyr" Option: $ 400,000 lånebeløbet, 5,5% rente, ingen lukning omkostninger og en betaling på $ 2,271.16. * Den lave Option: 5% med 1 point (1 point er 1% af lånebeløbet) og $ 2500 i afsluttende omkostninger. Det samlede beløb for det punkt og lukning omkostninger er $ 6500, så det nye l