Endelig! Forsinkelserne er over, og din afskærmning kommer til salg. Administratoren beder om bud instruktioner. Det samlede beløb på grund af dit lån (en første fundats) er $ 575,000. Værdien af ejendommen er $ 500.000. Vil du åbner bud på $ 575,000? Det kunne være en stor fejltagelse. Overraskende mange ellers sofistikerede långivere og servicevirksomheder, herunder store banker, er helt uvidende om dette problem.
I den modsatte ekstrem, der er en anden udfordring. Det sker, når en långiver /servicer, der er skyldige $ 575,000 åbner bud på en minimal sum, såsom $ 2.
000, der ikke har noget forhold til den egenkapital, der auktioneres.
Der er alvorlige problemer med enten tilgang. Den gode nyhed - enten sæt af problemer kan undgås med nogle relativt simple procedurer
fuld kredit Bud - The Problem:.
Hvis $ 575,000 er summen af din hovedstol og påløbne renter, sent afgifter og andre gebyrer og omkostninger, og ejendommen tilbage til dig som støttemodtager efter du kredit bud beløbet, er du anses for at være "betalt fuldt ud.
" Har netop købt en $ 500,000 hus i bytte for en $ 575,000 gæld, du (og især dine investorer), vil ikke ønsker at overveje dette arrangement som "fuld betaling."
Der kan være andre måder at indsamle på din note, såsom forsikring skrider frem, fortsætter fra titlen forsikringskrav, husleje, personlig ejendom, eller betalinger fra en kautionist, hvis der er en.
Men hvis ejendommen er vendt tilbage til dig under en fuld kredit bud scenario udbydere af titel eller fare forsikring, garanter, og alle andre, du har til hensigt at forfølge dine tab vil pege på det faktum, at du allerede er blevet "betalt fuldt ud,", når du har købt ejendommen i bytte for en fuld kredit bud. Ethvert beløb, du kreditere bud på administratorens salg fratrækkes det samlede skyldige beløb. Erhvervelse ejendommen til en lavere kredit bud, ($ 100.000, for eksempel) bevarer retten til at forfølge andre partier for den resterende ubetalte del af gælden
Andet Problem -.
"Minimal Åbning Bud"
< p> Udtrykket "minimal åbning bud," refererer til at åbne bud, der ikke har relation til værdien af ejendommen eller egenkapitalen sælges til administratorens salg, såsom en åbning bide på $ 2.000 på vores $ 500,000 ejendom. Mange långivere starter med minimale åbning bud, derefter instruere administratoren for at øge deres kredit bud i tilfælde er der andre tilbudsgivere på salget. Problemet med en dramatisk lav åb