Fyld din ejendom Finansiering Gap med mezzanin Financing

Real ejendom transaktioner finansieres normalt med to kilder til kapital første pant finansiering og egenkapital. Men hvad gør du, når der er en kløft mellem det beløb din bank er villig til at låne i en første pant position og mængden af ​​egenkapital du ønsker eller kan investere? For meget egenkapital og dit afkast gå ned. Ikke nok egenkapital og handlen måske ikke få gjort.

Selv om det er bestemt muligt at forhandle sælger finansiering i tilfælde af en ejendom køb, men hvad gør du, hvis du er ved at udvikle et stykke af ejendom og der er ingen sælger? Som et eksempel, overveje et projekt, hvor pant långiver kun vil låne 60 af omkostningerne. Hvis dit afkast forventning blev bygget omkring 20 eller 25 egenkapital bidrag, har du et finansieringsbehov, der skal filled.Consider ved hjælp af en skive kapital kendt som mezzanin. Mezzanin defineres som en lav historie mellem to andre i en bygning, typisk mellem jorden og første etage.

I samme forbindelse kan du tænke på mezzaninfinansiering som kapital, der sidder mellem egenkapital i en aftale, og den første mortgage.Mezzanine finansiering er et gældsinstrument, der er højere hvor produktet er læst dyrere end første boligfinansiering, men sænke udbytte, billigere, end egenkapitalen. Grunden til, at mezzanin er dyrere end traditionel første boligfinansiering er, fordi den første pant långiver har en præference over junior kapital (mezzanin og egenkapital) i tilfælde af likvidation. Omvendt mezzanin har en præference over egenkapitalen i tilfælde af likvidation.

Mezzanin finansiering kan enten sikres ved en anden pant eller være unsecured.The afkast for mezzanin er genereret gennem en kombination af kupon højere giver og en deltagelse i egenkapitalen af ​​projektet. Der er en balance i forholdet mellem hvordan mezzanin afkast skabes. En del af ligningen er baseret på den tankegang af mezzanin investor. Nogle investorer er mere egenkapital orienteret, og så vil acceptere en lavere kupon til flere af hovedet af en transaktion. Andre mezzanin investorer er mere gæld orienteret og vil vil generere mere af deres tilbagevenden fra coupon.

If din mezzanin investor er mere gæld orienteret, men der er en grænse for det beløb, der kan betales på mezzaninen instrumentet, enten på grund af cash flow af handlen eller pagter pant långiver, youll nødt til at opdele kuponen til kontanter løn og påløbne betalinger. I det omfang, der periodiseres betalinger, skal du være opmærksom på, at i) påløbne renter vil have en præference